Війна завжди зупиняє всі позитивні процеси. Але в Україні все йде трохи не за планом. Може, тому, що живемо ми у двадцять першому сторіччі, і все розвивається за законами сучасності, а, може, тому що дещо змінилася за ці півроку ситуація.
Сьогодні - професійний коментар. Олена Маленкова - CEO "KDU Realty Group" у Группа компаний "KDU Realty Group" розповідає про стан ринку нерухомості в Україні. Адже від того, як ринок реагує, залежить дуже багато чого у нашому житті. Навіть незважаючи на війну.
Потрапила мені на очі стаття, що нерухомість подорожчала в порівнянні з лютим 2022р.
Хочеться спитати, з яким конкретно лютим йде порівняння? Може з 1.02 або з 15.02?
Чи з 25-м?
Остання угода до війни була нами закрита 22.02, ексклюзивний договір на продаж квартири був підписаний 23.02 в 16-30.
Тому я точно знаю, які були ціни на момент широкомасштабної агресії.
Далі, знову ринок продаж почав свою роботу з 15.05, до того були закриті реєстри, але перша угода відбулася за місяць. Так працює ринок нерухомості. Він має інерцію.
Можна подивитися, скільки відбулося угод, але за 1й місяць вони були здебільшого між своїми. Перекидка.
Далі, ціни так швидко не падають.
Є ціна в рекламі, є ціна реального продажу.
Думаю, ви на собі відчули, що не дуже хочеться знижувати ціну з довоєнної відразу на 10-20-30%, так? І решта власників також.
Тому я вже писала, що інерція ринку діє 5-6 місяців. Будь-хто не може відразу перевернутися та відразу прийняти нову реальність.
Такий базовий захисний механізм добре відомий під назвою 5 стадій реагування на зміни Е. Кюблер-Рос.
Видатна психологиня колись описала у своїй культовій книзі «Про смерть і вмирання» («On Death and Dying», 1969) емоційні реакції тяжко хворих та вмираючих людей, і виділила 5 ключових стадій емоційного реагування:
- Заперечення
- Гнів
- Торг
- Депресія
- Прийняття
Майже такі ж стадії проходять люди у своїх емоційних реакціях, зіштовхнувшись із необхідністю адаптації до нової реальності. У якомусь сенсі зміни – це смерть існуючого стану справ.
Так, ми ніколи не жили в умовах війни, але є досвід в інших кризах, а в мене особистий - в продажах часів воєнного окупованого Донецька.
Зараз ринок просів під покупця. Але менше, чим можна було очікувати. Чому так сталося, на це є об’єктивні та суб’єктивні причини.
1. Банківська система. Утримати банківську систему в умовах військової агресії було дуже складно. На той момент ще не було зовнішньої допомоги. Якщо пам’ятаєте, колективний Захід виділяв нам 72 часи на здачу. Але цього не сталося. Ми вистояли, а банківська система не рухнула, завдяки чітким та вивіреним діям Національного банку.
2. Відкладений попит. На ринок нерухомості виходять гроші, які були зароблені в минулий період. Весь 2020-21 р.р. ринок зростав завдяки закритим кордонам (гроші витрачалися в Україні) та іпотеці, яка набирала обертів.
3. Швидко створювані нові бізнеси, пов’язані з війною. Так, українці, які в лютому-березні курували все, що потрібно для ЗСУ, створили виробництва амуніції, бронежилетів, взуття, тощо. Вчора мій товариш і колега оголосив, що разом з партнерами вони почали виробляти дрони-вбивці, які мають нести гармату. Коштують такі дрони в рази дешевше, а виробляють їх в Україні.
А це зарплати та робочі місця.
4. Як не дивно, доки є пільгова іпотека для ВПО ( вимушено переміщених осіб) та УБД ( учасників бойових дій), які ставали на чергу ще в 2019му. Гроші виділені німецькими банками та спеціально створеним фондом, фонд цільовий.
Ще до війни раз в 3 місяці розігрувалися кредити на суму 200 млн гривень. Ці гроші також йдуть на ринок нерухомості.
5. Гроші за загиблих. Сім’ї загиблих отримують 15 млн грн, які зараховуються на рахунок рідних (діти, батьки, дружина). Рахунок нецільовий, гроші можна витрачати на що завгодно, але українці зазвичай купують нерухомість як найнадійніший актив.
6. Зупинка багатьох будівництв. Тому вторинний ринок призупинив падіння.
7. Купують в основному готове житло з ремонтом, меблями та технікою. 70% покупців - це вимушені переселенці з окупованих або небезпечних територій України. Вони не мають змоги чекати, поки буде тривати ремонт, крім того, не мають знайомих серед фахівців. Ще один аргумент за готове житло: ремонти робити зараз дорого, чекати матеріали та обладнання довго через злам логістичних ланцюжків.
8. Почала потрохи зростати оренда за рахунок внутрішньої міграції населення з небезпечних та окупованих регіонів до умовно безпечних.
Поки ситуація така: ціни сповільнили падіння.
Олена Маленкова, Київ
