Дешеве дешевшає — дороге дорожчаєРинок нерухомості України небезпідставно можна назвати восьмим чудом світу. Промисловість в депресії, торгівля до "передінфарктному стані, фінансова система вже після реанімації, але в сумнівній формі, а ринок нерухомості худо-бідно, але працює.
Причина, очевидно, в тому, що в умовах найжорстокіших фінансово-економічних переробок, які країна не потрапляла з 90-х рр. минулого століття, єдиним надійним засобом збереження особистого капіталу є інвестиції в нерухомість.
Дешевшає не по днях, а по годинах в основному "масовка", тобто радянські "хрущовки" і "чешки", непримітні багатоповерхівки, збудовані за останні 10-15 років. У той же час квартири в комплексах, побудованих по інноваційним європейським стандартам, якщо й подешевшали, то дуже несуттєво.
Деякі ж штучні об'єкти малоповерхової житлової нерухомості, які розташовані в особливо зручних для проживання місцях у привабливих містах — Києві, Львові, Одесі, значно подорожчали навіть у доларовому еквіваленті.
Комерційний сегмент
Що стосується торговельної нерухомості, то на відміну від попередньї кризи, що почалася в кінці 2008 р., так звані "стовідсотково безпрограшні" об'єкти на центральних торгових вулицях основних інвестиційних магнітів країни або відсутні, або поодинокі примірники пропонуються за "відтинаними" цінами.
Взагалі, простому представнику середнього класу купити дійсно "бомбовий" магазин — якийсь колишній радянський продмаг на перетині пішохідних трафіків — реально можна було лише тричі.
На початку 90-х чи не будь-хто міг "зачепити" (зовсім безкоштовно або за ящик хорошого коньяку) оренду з правом подальшого викупу якогось старенького радянського магазину-банкрута. Тоді ніхто не припускав, що непоказні стіни якого-небудь невеликого продмагу можуть через роки перетворитися на постійно дорогучий актив, ціна якого з нульової позначки зросте до багатьох сотень тисяч доларів.
На рубежі 2000-х настав другий момент інвестування в комерційну нерухомість, коли залишки об'єктів радянської торгівлі були пущені з молотка за допомогою "малої приватизації". Ціни часто були просто смішними, "квадрат" іноді оцінювався в 100-300 дол., а взяти участь в аукціоні реально мав можливість будь-який перехожий.
І третій шанс стати власником прибуткового магазину або офісу виник наприкінці
2008-го — початку 2009 р., коли на ринку виявилося безліч магазинів, у тому числі з категорії ласих, що перебувають в кредитній заставі в фінансових установ.
Приміром, у Львові в цей період на пішохідній вул. Галицької, по якій щохвилини снують натовпи іноземців і туристів з різних регіонів нашої країни, було виставлено "на вітрину" ринку нерухомості відразу кілька 50-метрових магазинчиків за ціною в 150-200 тис. у.е.
Зараз такі особливо привабливі об'єкти на ринках мегаполісів країни просто відсутні, а якщо б і продавалися, то ціни були б нереальними, набагато перевищивши півмільйона доларів.
Читайте на InfoKava: До кінця року військовим обіцяють квартири
Причина, по якій повільно сповзає доларовий еквівалент "масовки" на ринку нерухомості, гранично простий — зараз заробити ні на квартиру, ні на гідну машину неможливо, а старі заначки у населення закінчилися ще рік тому.
Зрозуміло також, чому квартири у вдалих будинках і магазини на жвавих торгових вулицях або відсутні в продажу, або виставляються за доларовими цінникам, що набагато перевищує навіть докризові. Адже серед їх власників власники, на яких вже не тисне кредитний прес, так і альтернативи для вкладення відсутні.
Продати для розвитку власного бізнесу зараз дуже ризиково, складні часи треба перечекати, і зробити це спокійніше в класній нерухомості.
Що стосується рідкісних новобудов у прицентральних районах великих міст, вклинення в стару забудову, то в них перші поверхи, включають офісні та торгові площі, як правило, не продаються, а залишаються за забудовником для подальшої здачі в оренду.
Ще складніше ситуація на ринку офісів. Ділова активність в країні згортається. Компанії максимально оптимізують витрати. Тому інвестиція в не дуже привабливий офіс може перетворитися на головний біль. Ніякого "анальгіну" для цього ринку поки не передбачається. Виняток можуть становити лише акуратні сучасні офіси невеликих розмірів в центрі і деякі об'єкти для заможних клієнтів, наприклад для іноземних представництв або IT-компаній.
Час придбань?
Що стосується масового сегменту ринку нерухомості, то його структура неоднорідна. Тут теж трапляються квартири в будинках радянського періоду, де метро під боком і біля під'їзду можна спокійно припаркувати автомобіль, а вікна дивляться на дитячий садок, школу або зелену зону.
Розглянемо, як змінювалася ціна і доступність середньої двокімнатної 50-метрівки у звичайній панельці, побудованої ЖБК в 70-х рр. минулого століття біля метро "Лівобережна" в Києві. Тоді за двушку в кооперативі щасливим новоселам необхідно було внести суму орієнтовно 8-10 тис. радянських карбованців, що становило еквівалент трьох-чотирирічної праці кваліфікованого працівника того періоду.
У середині 90-х років, вже в Україні, за цю двійку просили 10-15 тис. дол. По тим часам на таку квартиру потрібно було б відкладати всю заробітну плату одного працюючого вже протягом 7-8 років.
У середині 2003 р. продавці намагалися позбутися від даного активу вже за 25 тис. дол., при цьому покупців особливо не спостерігалося. Враховуючи валютний курс більше 5 грн/дол., на таку квартиру одному працюючому довелося би працювати більше 12 років.
В кінці минулого століття настало "золоте" українське десятиліття. У 1998 р. вийшов указ про спрощене оподаткування, що поклав початок зародженню середнього класу. У 2005-му "Криворіжсталь" була деприватизирована, а потім вдало продана на аукціоні за 4,8 млрд дол. Крім того, спостерігалися вдала світова кон'юнктура на традиційних ринках українського експорту та валютний кредитний злива від дочок європейських фінансових установ. В результаті країна з стареньких Вазів пересіла в дорогі імпортні автомобілі. А нічим не примітні тісні квартири в Києві почали змагатися з вартістю просторих апартаментів в столицях європейських держав. Так, в 2007-му ціна горезвісної київської двійки у метро піднялася до 120 тис. дол., а на піку "бульбашки" на ринку нерухомості на початку літа 2008 р. пропонувалася вже по 150-170 тис. дол., що (чисто умовно, звичайно) становило еквівалент 25-30 річного праці середнього киянина.
Після іпотечного протверезіння курс гривні "просів" на 60% до 8 грн/дол., двійка у метро стала коштувати близько 85 тис. дол. Працювати на неї середньому киянинові треба було вже "всього лише" 10-15 років.
Читайте на InfoKava: В Миколаївській області правлять корупціонери крутіше часів Януковича . ВІДЕО
Нарешті, зараз 53-метрова двійка біля метро Лівобережна у старенькому, але все ще добротному будинку, з хорошими комунікаціями і відремонтованим під'їздом на магнітних дверях оцінюється максимум в 50-60 тис. дол., що за курсом 25 грн/дол. складає фантастичні 1,5 млн грн. При заробітній платі киянина в 5-6 тис. грн (таку роботу ще пошукати), трудитися на таку квартиру треба знову 25 років, тільки кредитів під 12% у доларах, на відміну від минулих років, вже ніхто не дасть. Іпотека якщо й існує, то лише з "відтиними" захмарним ставками.
Тисяча доларів за "квадрат"
Ціна в тисячу доларів за квадратний метр київської нерухомості під кінець 2015 р. на вторинному ринку стала своєрідним психологічним орієнтиром для продавців і покупців.
Практично ідентичні цінники ми спостерігали в далекому 2005-му. Ринок нерухомості повернувся до цін десятирічної давності. Але радості покупцям це не принесло. Адже в 2013 р. "квадрат" вторинки коштував в середньому 1700 дол., тепер житло подешевшало на 70%, але гривня-то впала в 3 рази.
Квартири стали ще більш недоступними. Крім того, що валюту стало надзвичайно важко заробити, її стало ще важче зберігати. Однак при будь-яких фінансово-економічних розкладах ціна столичної нерухомості не повернеться в 2003-й — останній рік, коли ще не було ажіотажу на ринку житла, і квадратний метр оцінювався в 600 дол. Навіть при негативному економічному сценарії (у що не хочеться вірити) — якщо МВФ не надасть "благодійної допомоги" у вигляді чергового траншу і економіка звалиться, а країна опиниться в дефолті, — переважна більшість продавців просто зніме свій товар з продажу. Ринок нерухомості при таких розкладах ще просяде, але безкоштовно квартири ніхто роздавати не буде.
З одного боку, навіть на саму простеньку квартиру зараз заробити неймовірно важко, адже заробітні плати і доходи у економіці просто не можуть істотно підвищуватися. Але, з іншого боку, і долар — зовсім не та, що десять років тому.
Саме тому 1 тис. дол. (плюс-мінус сотня) за "квадрат" недорогого житла в столичному "супермаркет" нерухомості — це якщо і не дно, то рівень, близький до мінімальних цінових оцінках нинішньої кризи.
Звичайно, якщо покупець вирішується на придбання, то він обов'язково повинен розглядати об'єкт з відмінним розташуванням, наприклад, у зелених зонах біля метро. Адже як кажуть хороші ріелтори, не тільки магазин, але і квартира — це, насамперед, "місце, місце і ще раз місце".
Читайте на InfoKava:Столичні міліцейські слідчі попалися на хабарі - СБУ
Втім, час придивитися ще є. Стагнація на ринку нерухомості триває, кількість угод порівняно мізерна, тому будемо топтатися біля позначки в 1 тис. дол. з можливими чисто символічною гойдалкою "крок вперед, два кроки назад", поки економіка не пожвавиться, доходи не почнуть рости, а банки не почнуть видавати валюту на першу вимогу.
До речі, інвестиційна привабливість київської нерухомості в плані оренди точково зростає навіть зараз, в розпал невідомості і кризи. Грошей на купівлю власної квартири у більшості населення немає, а жити десь треба.
Тому якщо на початку поточного року оренда 50-метрівки біля метро на лівому березі з простеньким, але сучасним ремонтом (в не радянському стані) ненабагато перевищувала 5 тис. грн щомісяця, то зараз таке житло досить затребуване і по 7-8 тисяч Якщо не враховувати час простою квартири і витрати на періодичний косметичний ремонт, окупність зручною київської квартири в місцях з хорошою транспортною розв'язкою становить менше 15 років.
За інсайду від ріелторів, попит на знімні квартири є, і досить великий. В економічно непрості часи традиційно "магнітні" Київ, Львів та Одеса залишаються затребуваними і на ринку оренди, і на ринку купівлі-продажу нерухомості.[/justify]
Джерело: gazeta.zn.ua
