Сьогодні хотілося б розглянути один із видів так званих альтернативних інвестицій – нерухомість. На жаль, в рамках рубрики неможливо охопити весь український ринок, тому міркування обмежені лише ринком київської нерухомості. При цьому такий підхід абсолютно не нашкодить спроможності загальних висновків щодо того, чи є сенс «закочувати» свої заощадження в бетон і арматуру.Кілька слів про ціну. Згідно з даними великого агентства нерухомості Благовіст середня вартість одного метра житла в Києві, яка вимірюється в гривнях, з початку 2015 року зросла на 37.9%, в дорогому сегменті, і на 20.4%, в дешевому, що цілком можна пояснити різницею в еластичності попиту. У середньому, ціни на київську нерухомість зросли за рік на 28.1% у гривнях. Звичайно, для чистоти експерименту, варто враховувати і вартість утримання придбаного в якості інвестиції житла, що зменшить прибутковість в середньому на 3-5%, до 23-25%.
Розмірковуючи про інвестиції в нерухомість не можна забувати про такий важливий чинник, як ліквідність
. Гроші, вкладені в нове будівництво (первинний ринок), важко повернути назад до здачі в експлуатацію. Найімовірніше, це потребуватиме значного дисконту. Продаж на вторинному ринку теж відбувається не миттєво, займаючи кілька місяців. При існуючих процентних ставках отримання грошей на один квартал пізніше очікуваного терміну означає зниження загальної прибутковості, приблизно, на 5-6%. Так що, з урахуванням всіх чинників, прибутковість інвестицій у нерухомість можна грубо оцінити на рівні 20% на рік у гривні.Чи зміниться щось у наступному році? Судячи по зростаючій пропозиції квадратних метрів, на тлі «зубожіння мас вище середнього», як формулював Ленін, і відсутність іпотеки цілком можна припустити, що зростання цін, нехай навіть у гривневому еквіваленті, швидше за все, сповільниться. Зростаючі ціни на воду, тепло, електрику та інші комунальні витрати лише ще більше будуть гальмувати процес.
Традиційно, кілька рядків для тих, хто має можливість інвестувати в іноземну нерухомість.
Мова саме про професійне інвестування, а не про купівлю «будинку мрії» з черепичним дахом, білими стінами і блакитним басейном, розташованому на тосканських пагорбах, в тіні оливкових дерев.
Популярним механізмом інвестування в нерухомість на міжнародних ринках є REIT (Real Estate Investment Trust). Це компанія, яка володіє або фінансує об'єкти нерухомості, що генерують фінансовий дохід. Схожі за структурою на інвестиційні фонди REITs дозволяють інвесторам отримати доступ до фінансових потоків об'єктів нерухомості, диверсифікувати інвестиції, з точки зору типів нерухомості, і заробити на зростанні цін в довгостроковій перспективі. Весь дохід, отримуваний REITs, виплачується акціонерам у вигляді дивідендів. Завдяки такому інструменту роздрібні інвестори отримують можливість вкладати гроші в масштабні девелоперські проекти, шляхом придбання акцій REITs. Акції багатьох з таких компаній торгуються на біржах, що забезпечує високу ліквідність для інвестора.
У 2015 році прибутковість від інвестицій в REITs, на глобальному рівні, склала майже 10%. Лідером виявилися REITs, що торгуються на Лондонській біржі (22%), за ними йдуть розвинені країни континентальної Європи (19%), а найбільш скромні показники у розвинених країн Азії (трохи менше 3%). Зрозуміло, всі індикатори прибутковості, наведені вище, в американських доларах.
У 2016 році перспективи ринку нерухомості оцінюються скромніше.
Враховуючи чутливість REITs до підвищення довгострокових процентних ставок прибутковість у цьому сегменті, на глобальному рівні, навряд чи зможе перевищити прибутковість фондового ринку, прогнозовану в межах 7-10%. На думку експертів випереджальної динаміки фондів, REITs можна очікувати лише у Великобританії, в основному, за рахунок зростання вартості оренди.Так що, дещо перефразовуючи Плінія Старшого, який, коли обзаводився землею, радив, «перш за все, придивитися до води, дороги і сусіда», придивіться гарненько до тих країн, де ви вирішили заробити на нерухомості.
Іван Компан на НВ
