Данные опросов свидетельствуют, что борьба с незаконными застройками является одним из направлений активизма, к которым люди чаще всего готовы присоединиться. Однако, не каждый имеет достаточно знаний, чтобы понять, есть ли застройка законной. Не говоря уже о ведении успешной борьбы с незаконными застройками не только на уличных акциях протеста, но и с помощью документов, законов, предписаний и судов.
Чтобы помочь нам всем непосвященным в тонкости градостроительной и строительной документации — активисты Никольской Слободки, которые успешно борются с незаконным строительством на берегу Днепра, в том числе, правовым путем, проанализировали свой опыт и составили алгоритм сбора документов по строительству, с помощью которого можно установить законность застройки и остановить ее в суде.
Эта информация составлена юристами ОО «Никольская Слободка» на основе успешного кейса борьбы общественности микрорайона Никольская Слободка за берег Днепра. В 2014 году общество успешно защищала рекреационную зону берега от застройки, но коррумпированные контролирующие органы так и не смогли вернуть незаконно проданную береговую линию, а новый наглый застройщик начал строительство ЖК «Солнечная ривьера» используя сфальсифицированные документы и прикрываясь от протестующих титушками.
Инициативная группа жителей создала общественную организацию «Никольская Слободка». Тщательно изучив все документы, исследовав архивные выписки и градостроительную документацию, она продолжила многолетнюю борьбу общины уже как юридическое лицо.
В 2016 году община выиграла ряд важных судебных исков (в частности, отменены градостроительные условия и ограничения), которые стали основой для проведения Государственной архитектурно-строительной инспекцией (ГАСИ) внеплановой проверки, во время которой были выявлены нарушения со стороны застройщика (а именно, отсутствуют документы о праве собственности на землю), которые в сумме и стали основой для аннулирования разрешения на строительство ЖК «Солнечная Ривьера». Кроме того, параллельно, Управления охраны культурного наследия КГГА на основе обращения жителей микрорайона Никольская Слободка также провело проверку и выдало предписание о приостановлении подготовительных и строительных работ сразу на двух смежных объектах. Следователь Днепровского управления полиции в связи с открытыми уголовными производствами по разрушению объекта культурного наследия «Исторический ландшафт киевских гор и долины реки Днепр» обратился в суд и на строительную технику наложили арест.
Сейчас юристы ОО «Никольская Слободка» работают над судебными исками, которые позволят вернуть незаконно проданные социально важные территории на берегу Днепра в собственность города. А также продолжают представлять общину как третью сторону в ряде судебных процессов.
Эта информация может быть использована активистами, которые не знают, какая документация нужна им для анализа законности застройки в микрорайоне. Здесь пошагово расписано, где и как найти важную градостроительную документацию, которую грамотные юристы могут использовать в судах.
Работа в судах является неотъемлемой частью борьбы с незаконными застройками, только одни протесты ни к чему не приводят, поскольку не имеют юридического основания. Контролирующие органы саботируют работу, поэтому документацию, доказательства и пути решения проблемы, к сожалению, активисты должны доносить до них самостоятельно.
Объединение заинтересованных жителей в юридическое лицо для представления своих интересов в судах является неотъемлемой составляющей любого движения против застройки. Наша юридическая практика доказала, что в административном судопроизводстве судьи отказываются рассматривать дело по существу, ссылаясь на отсутствие нарушения прав отдельного физического лица. Поэтому данное Конституцией Украины право представлять интересы общества в судах должно быть заложено отдельным пунктом в уставе будущей общественной организации.
Итак, важнейшими градостроительными документами являются:
- Выданные Департаментом градостроительства и архитектуры градостроительные условия и ограничения (МУО)
- Графическая часть МУО
- Выписка из градостроительного кадастра Киева
- Кадастровая справка, которая является составной МУО, выданных Департаментом градостроительства и архитектуры
- Выписка из действующего Генерального плана города, где видно функциональное назначение земель
- Разрешение на проведение подготовительных работ
- Разрешение на проведение строительных работ для IV-V категории сложности или декларация на проведение строительных работ для I-III категории сложности
- Строительные работы могут быть оформлены как новое строительство, реконструкция, реставрация или капитальный ремонт. Застройщик должен обязательно сообщить о начале указанных работ Государственной архитектурно-строительной инспекции или ее территориальный орган по месту строительства.
Постепенно необходимо собирать и другие документы:
- Договор аренды земельного участка (купли). С 1 января 2015 года Договор аренды земельного участка (купли) для градостроительных нужд может быть заключен только при наличии утвержденного детального плана территории (ДПТ). В случае отсутствия ДПТ новые договора заключать запрещено на основании части 3 статьи 24 Закона Украины о регулировании градостроительной деятельности. В случае, если решение принято в 2014 году, а договор заключен и зарегистрирован в 2015 году или позднее, он является недействительным.
- Извлечение из земельного кадастра: возможные обременения земельного участка, что не позволяют проводить строительство.
- Решение Киевсовета о выделении земельного участка
- Решение Киевсовета о смене целевого назначения земельного участка (при наличии)
- Решение Киевсовета об изменении действующего Генплана (при наличии). В случае внесения изменений Киевсоветом — требование предоставить копию государственной экспертизы проекта внесения изменений в Генплан. В случае отсутствия — изменения являются незаконными и недействительными (анализ решений Киевсовета указывает на відстутність экспертизы проектной документации).
Согласно приказа Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины № 109 от 7 июля 2011 года, градостроительные условия и ограничения в городах, которые имеют градостроительный кадастр, должны содержать выписка из градостроительного кадастра и их графическую часть. У нас есть обоснованное подозрение (которую мы сейчас проверяем), что в Киеве большинство разрешений на строительство за последние 5 лет изданы на основе градостроительных условий и ограничений, выданных Департаментом градостроительства и архитектуры, которые не имеют графической части и извлечения из градостроительного кадастра. Вместо этого Департамент выдает извлечение из земельного кадастра, который не содержит большинства информации о земельном участке.
Также, согласно писем Минрегионстроя, ДПТ должны базироваться на действующем Генплане и не могут содержать существенных отличий от действующего Генерального плана. Если ДПТ базируются на проекте нового Генплана, они не могут быть приняты к утверждению нового Генерального плана.
mistosite.org.ua
