Война всегда останавливает все положительные процессы. Но в Украине все идет чуть ли не по плану. Может, потому, что живем мы в двадцать первом веке, и все развивается по законам современности, а может, потому что несколько изменилась за эти полгода ситуация.
Сегодня – профессиональный комментарий. Елена Маленкова – CEO "KDU Realty Group" в Группа компаний "KDU Realty Group" рассказывает о состоянии рынка недвижимости в Украине. Ведь от того, как рынок реагирует, зависит очень многое в нашей жизни. Даже невзирая на войну.
Попала мне на глаза статья, что недвижимость подорожала по сравнению с февралем 2022г.
Хочется спросить, с каким конкретно февраля идет сравнение? Может с 1.02 или с 15.02?
Или с 25-м?
Последнее соглашение до войны было нами закрыто 22.02, эксклюзивный договор на продажу квартиры был подписан 23.02 в 16-30.
Потому я точно знаю, какие были цены на момент широкомасштабной агрессии.
Далее - снова рынок продаж начал свою работу с 15.05, до того были закрыты реестры, но первое соглашение состоялось месяц назад. Так работает рынок недвижимости. У него есть инерция.
Можно посмотреть, сколько произошло сделок, но за 1первый месяц они были в большинстве своем. Перекидка.
Далее - цены так быстро не падают.
Есть цена в рекламе, есть цена реальной продажи.
Думаю, вы на себе почувствовали, что не очень хочется снижать цену с довоенной сразу на 10-20-30%, да? И остальные владельцы тоже.
Потому я уже писала, что инерция рынка действует 5-6 месяцев. Кто-то не может сразу перевернуться и сразу принять новую реальность.
Такой базовый защитный механизм хорошо известен под названием 5 стадий реагирования на изменения Э. Кюблер-Росс.
Выдающаяся психологиня когда-то описала в своей культовой книге «О смерти и умирании» («On Death and Dying», 1969) эмоциональные реакции тяжело больных и умирающих людей, и выделила 5 ключевых стадий эмоционального реагирования:
- Неприятие
- Гнев
- Торг
- Депрессия
- Принятие
Практически такие же стадии проходят люди в собственных эмоциональных реакциях, столкнувшись с необходимостью адаптации к новой действительности. В каком-то смысле изменения – это смерть существующего положения дел.
Да, мы никогда не жили в условиях войны, но есть опыт в других кризисах, а у меня личный – в продажах времен военного оккупированного Донецка.
В настоящее время рынок просел под покупателя. Но меньше, чем можно было ожидать. Почему так произошло, на это есть объективные и субъективные причины.
1. Банковская система. Удержать банковскую систему в условиях военной агрессии было очень сложно. В тот момент еще не было внешней помощи. Если помните, коллективный Запад выделял нам 72 часа на сдачу. Но этого не произошло. Мы выстояли, а банковская система не рухнула, благодаря четким и выверенным действиям Национального банка.
2. Отложенный спрос. На рынок недвижимости выходят деньги, заработанные в прошлый период. Весь 2020-21 г.г. рынок рос благодаря закрытым границам (деньги тратились в Украине) и набиравшей обороты ипотеке.
3. Быстро создаваемые новые бизнесы, связанные с войной. Так, украинцы, которые в феврале-марте курировали все, что нужно для ВСУ, создали производства амуниции, бронежилетов, обуви и т.д. Вчера мой товарищ и коллега объявил, что вместе с партнерами они начали производить дроны-убийцы, которые должны нести пушку. Стоят такие дроны в разы дешевле, а производят их в Украине.
А это зарплаты и рабочие места.
4. Как ни странно, пока есть льготная ипотека для ВПЛ (вынужденно перемещенных лиц) и УБД (участников боевых действий), которые становились на очередь еще в 2019-м. Деньги выделены германскими банками и специально созданным фондом, фонд целевой.
Еще до войны раз в 3 месяца разыгрывались кредиты на сумму 200 млн. гривень. Эти деньги также уходят на рынок недвижимости.
5. Деньги за погибших. Семьи погибших получают 15 млн грн, которые зачисляются на счет родных (дети, родители, жена). Счет нецелевой, деньги можно тратить на что угодно, но украинцы обычно покупают недвижимость как надежный актив.
6. Остановка многих строек. Потому вторичный рынок приостановил падение.
7. Покупают в основном готовое жилье с ремонтом, мебелью и техникой. 70% покупателей – это вынужденные переселенцы с оккупированных или опасных территорий Украины. Они не могут ждать, пока будет продолжаться ремонт, кроме того, не имеют знакомых среди специалистов. Еще один аргумент за готовое жилье: ремонты делать сейчас дорого, ждать материалы и оборудование долго из-за взлома логистических цепочек.
8. Начала постепенно расти аренда за счет внутренней миграции населения из опасных и оккупированных регионов в условно безопасные.
Пока ситуация такова: цены замедлили падение.
Елена Маленкова, Киев
