Елена Маленкова – CEO "KDU Realty Group" в Группа компаний "KDU Realty Group", одна из самых известных представителей профессии риэлторов в Украине. Как никто, она понимает, что, несмотря на все проблемы войны, нужно смотреть в будущее и думать о тех, чье жилье разбито войной. А что происходит с рынком недвижимости сегодня, когда война находится в острой фазе?
Прошло более двух месяцев с момента открытия реестров. Более двух месяцев рынок недвижимости работает в условиях настоящей войны.
Что же происходит на этом поле сражения?
Что с ценами?
Цены ведут себя не равномерно, а дифференцированно, согласно спросу населения, согласно миграционным процессам.
Да, на западе Украины спрос на недвижимость повысился, цены растут.
В частности, в Ивано-Франковске цены повысились с начала широкомасштабной агрессии на 7-10%. Но спрос уже превосходит предложение.
Во Львове цены начали расти.
Что касается цен в городах, где жить сейчас небезопасно, они снижаются.
Я уже писала о формуле, которую следует употреблять, если есть желание продать недвижимость до окончания боевых действий: Σ=N x 27,5/37, где N-довоенная цена, 27,5- довоенный курс гривни к доллару, 37 – курс гривни к доллару на дату продажи.
Безусловно, формула не статическая, как Закон Кулона, но дает профессиональному продавцу базис для начала продажи.
А что с ценами в Киеве?
Многие ванговали, что вынужденно перемещенные с востока страны лица будут искать работу в Киеве, тем самым повышая спрос на аренду жилья, а вслед за этим и цены на покупку. Но этого не вышло.
По данным Госстата за 2022 год, будет сокращение персонала на предприятиях до 29% от довоенного. В некоторых корпорациях, где были до войны самые высокие зарплаты, уже начались сокращения, хотя и с выдачей «золотых парашютов». Корпорации выплачивают от 3 до 12 месячных окладов в соответствии с количеством отработанных лет. Но это не влияет на негативные ожидания дальнейшей безработицы.
Какие показатели еще влияют на цены?
Важнейшим показателем для построения прогнозов цен на жилье является учетная ставка, или иными словами, ставка рефинансирования.
Как мы видим, учетную ставку поднимают все сильные государства.
США уже второй раз планируют повысить ставку, потому что пока не в состоянии сдержать раскрученную в период пандемии инфляцию. Следом за ней Евросоюз также пришел решение повысить ставку. Мы видим укрепление американской валюты и ослабление евро.
Цены растут, домохозяйства чувствуют себя неуверенно из-за повышения цен на энергоносители и общих негативных ожиданий.
Украинский национальный банк также повысил учетную ставку, причем не на какой-то процент, а сразу в 2,5 раза.
Подпочва понятна. Народ массово с началом войны перевел деньги в валюту, подняв спрос на пару евро-доллар на 30%.
Надо отдать Нацбанку должное, он в сложных условиях удержал банковскую систему, но домохозяйства украинцев на своих расходах увидели, как быстро росли цены на базовые продукты, предметы гигиены, топливо.
У многих финансовая подушка облегчилась, а у многих и закончилась. Безусловно, это отразилось на спросе на недвижимость.
Как мы с вами изучали в советских школах, очевидна революционная ситуация: "низы не могут, верхи не хотят".
Где «верхи» – это покупатели, финансовая подушка которых похудела.
А «низы»- собственники, которые понимают, что война, безработица и все такое прочее, но не могут смириться с тем, что цены на их жилье так просели.
Кто виноват и что делать?
Это наши любимые занятия. Кто виноват и что делать.
Ну, найти виновников нам не составит труда, а вот что делать с этим... Придется напрячься.
Дело в том, что ни один из нас не продает недвижимость от «нечего делать». Продажа всегда решение каких-то неотложных проблем или задач.
Если вам нужно сейчас решить проблему или задачу, воспользуйтесь формулой. Но разумно. Сама формула, как и любой совет, не имеет отметки плюс или минус. Она нейтральна. На формулу не стоит обижаться. Это как в ядерной физике. Один, понимая в ядерных процессах, создаст атомную электростанцию, вторых – атомное оружие. Поэтому я никогда не предлагаю пользоваться формулой рядовому владельцу, который самостоятельно хочет решить вопрос продажи жилья.
Напротив, профессионал рынка может построить что-нибудь полезное для заказчика. Главный принцип здесь «не навреди».
Как использовать формулу?
Формула-это базис. Исходя со стартовой ценой согласно формуле, специалист должен быть очень гибким.
Если спрос стал высоким, собираем предложения заинтересованных лиц, повышаем цену и быстро закрываем сделку, поскольку ситуация на арене боевых действий, в городе продаж и у самого покупателя очень быстро меняется.
Если на стартовую цену пришел только 1 покупатель за 2 недели, или из тех, кто смотрел, лишь один предложил цену и она ниже стартовой, то это и есть рынок.
Если на цену согласно формуле вы за 2 недели не получили ни одного предложения, «сушите весла» – для вашей недвижимости даже на 30% пониженная цена не является рыночной.
И еще запомните святое правило: если вы когда-то покупали жилье по сниженной цене по каким-либо причинам: этаж, много комнат, или маленькие комнаты и т.д., вы и продавать будете по сниженной цене.
Хотите мой личный прогноз?
Опираясь на мой собственный опыт, скажу: всегда в кризис выигрывает тот, кто продал свою недвижимость в начале. Далее цены обычно снижаются быстрее и глубже.
Я, конечно, не Нострадамус и даже не Ванга. Я не вангую и не вижу цветные сны. Я пользуюсь макро и микро экономическими показателями и делаю выводы из всех кусочков большого пазла. Но я тоже могу ошибаться. Вдруг завтра недофюрер копыта отбросит, а его опричников на копья поднимут. Или нашими красавицами HIMERS попадут по Крымскому мосту, и орки не смогут больше наступать. Или они предоставят «добрую волю» и сгинут с нашей земли, а вся Европа и свободный мир так обрадуются, что понесут в Украину свои денежки...
Всё может быть. И только вы сами должны принимать важные решения.
При любых прогнозах.
Елена Маленкова, Киев
