Олена Маленкова - CEO "KDU Realty Group" у Группа компаний "KDU Realty Group", одна з найвідоміших представників професії ріелторів в Україні. Як ніхто, вона розуміє, що, попри всі негаразди війни, треба дивитися у майбутнє і думати про тих, чиє житло розтрощене війною. А що відбувається з ринком нерухомості сьогодні, коли війна знаходиться у гострій фазі?
Пройшло понад два місяці з відкриття реєстрів. Понад два місяці ринок нерухомості працює в умовах справжній війни.
Що ж відбувається на цьому полі битви?
Що з цінами?
Ціни поводять себе не рівномірно, а диференційовано, відповідно попиту населення згідно з міграційними процесами.
Так, на заході України попит на нерухомість підвищився, ціни зростають.
Зокрема, в Івано-Франківську ціни підвищилися від початку широкомасштабної агресії на 7-10%. Але попит вже перевищує пропозицію.
У Львові також ціни почали зростати.
Що стосується цін у містах, де жити зараз небезпечно, вони знижуються.
Я вже писала про формулу, яку варто вживати, якщо є бажання продати нерухомість до закінчення бойових дій: Σ=N x 27,5/37, де N-довоєнна ціна, 27,5- довоєнний курс гривні до долара, 37 - курс гривні до долара на дату продажу.
Безумовно, формула не є статичною, як Закон Кулона, але дає професійному продавцю базис для початку продажу.
А що з цінами в Київі?
Багато хто вангував, що вимушено переміщені зі сходу країни особи будуть шукати роботу у Київі, тим самим підвищуючи попит на оренду житла, а вслід за цим і ціни на купівлю. Але цього не сталося.
За даними Держстату за 2022-й рік буде скорочення персоналу на підприємствах до 29% від довоєнного. В деяких корпораціях, де були до війни найвищі зарплатні, вже почалися скорочення, хоча й з видачею «золотих парашутів». Корпорації виплачують від 3 до 12 місячних окладів відповідно кількості відпрацьованих років. Але це не впливає на негативні очікування подальшого безробіття.
Які показники ще впливають на ціни?
Найважливішим показником для будування прогнозів цін на житло є облікова ставка, або іншими словами, ставка рефінансування.
Як ми бачимо, облікову ставку підіймають усі потужні держави.
США вже вдруге планують підвищити ставку, тому що поки не в змозі стримати розкручену в період пандемії інфляцію. Слідом за нею Євросоюз також прийшов рішення підвищити ставку. Ми бачимо укріплення американської валюти та послаблення євро.
Ціни зростають, домогосподарства почувають себе невпевнено через підвищення цін на енергоносії та загальні негативні очікування.
Український національний банк також підвищив облікову ставку, причому не на якийсь відсоток, а відразу в 2,5 рази.
Підґрунтя зрозуміло. Народ масово з початком війни перевів гроші в валюту, піднявши попит на пару євро-долар аж на 30%.
Треба віддати Нацбанку належне, він в найскладніших умовах втримав банківську систему, але домогосподарства українців на своїх витратах побачили, як швидко зростали ціни на базові продукти, предмети гігієни, паливо.
У багатьох «фінансова подушка» полегшилася, а у багатьох і закінчилася. Безумовно, це відбилося на попиті на нерухомість.
Як ми з вами вивчали в радянських школах, очевидна революційна ситуація: «низи не можуть, верхи не хочуть».
Де «верхи» -це покупці, фінансова подушка яких схудла.
А «низи»- власники, які розуміють, що війна, безробіття і все так інше, але не можуть змиритися х тим, що ціни на їх житло так просіли.
Хто винуватий та що робити?
Це наше улюблене зайняття. Хто винуватий та шо робити.
Ну, знайти винуватців нам не складе труднощів, а ось що робити с цим... Доведеться напружитися.
Справа в тому, що жоден з нас не продає нерухомість від «нічого робити». Продаж завжди вирішення якіихось нагальних проблем чи задач.
Якщо вам треба зараз вирішити проблему чи задачу, скористуйтеся формулою. Але розумно. Сама формула, як і будь-яка порада, не має позначки плюс або мінус. Вона нейтральна. На формулу не варто ображатися. Це як в ядерної фізиці. Один, розуміючись в ядерних процесах, створить атомну електростанцію, других-атомну зброю. Тому я ніколи не пропоную користуватися формулою пересічному власнику, який самостійно хоче вирішити питання продажу житла.
Навпаки, професіонал ринку може збудувати щось корисне для замовника. Головний принцип тут «не нашкодь».
Як користуватися формулою?
Формула-це базис. Виходячи зі стартовою ціною згідно формули, фахівець має бути дуже гнучким.
Якщо попит став високим, збираємо пропозиції зацікавлених осіб, підвищуємо ціну та швидко закриваємо угоду, оскільки ситуація на арені бойових дій, у місті продажу та у самого покупця дуже швидко змінюється.
Якщо на стартову ціну прийшов лише 1 покупець за 2 тижні, або з тих хто дивився, лише один запропонував ціну й вона нижче ща стартову, то це і є ринок.
Якщо на ціну згідно формулі ви за 2 тижні не отримали жодної пропозиції, «сушіть весла» - для вашої нерухомості навіть на 30% знижена ціна не є ринковою.
І ще запам’ятайте святе правило: якщо ви колись купували житло за зниженою ціною з будь-яких причин чи то поверх, чи багато кімнат, чи маленькі кімнати, тощо, ви й продавати будете за зниженою ціною.
Хочете мій особистий прогноз?
Спираючись на мій власний досвід, скажу: завжди в кризу виграє той, хто продав свою нерухомість на початку. Далі ціни зазвичай знижуються швидше та глибше.
Я, звичайно, не Нострадамус і навіть не Ванга. Я не вангую та не бачу кольорові сни. Я користуюся макро та мікро економічними показниками та роблю висновки з усіх шматочків великого пазла. Але я теж можу помилятися. Раптом завтра недофюрер копита відкине, а його опричників на списи підіймуть. Або нашими красунями HIMERS влучать по Кримському мосту, та орки не зможуть більше наступати. Або вони нададуть «добру волю» та здриснуть з нашої землі, а вся Європа та вільний Світ так зрадіють, що понесуть до України свої грошики...
Все може бути. І тільки ви самі маєте приймати важливі рішення.
За будь-яких прогнозів.
Олена Маленкова, Київ
